Por: David Cristóbal Álvarez Bernal
El 26 de noviembre de 2016, se publicó en el Diario Oficial de la Federación, la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento. Territorial y Desarrollo Urbano (LGAH). Esta nueva ley contiene lo que se conoce como “derecho la ciudad”.
El “derecho a la ciudad”, consiste, en resumen, en el derecho que tenemos todos los habitantes de una ciudad, para disfrutar de sus espacios y que su crecimiento se ajuste a lo que marca el plan municipal de desarrollo urbano correspondiente.
En todos los municipios del país existe un plan municipal de desarrollo urbano. En el nuestro, se llama plan director de desarrollo urbano (PDDU). La utilidad de esta herramienta legal consiste en que, entre otras cosas, señala con precisión lo que se conoce como “densidad de población”.
La densidad de población, no es otra cosa que el número máximo de habitantes que pueden vivir o de viviendas que pueden construirse en una hectárea. La densidad de población, va en función de la capacidad que se tiene para prestar los servicios públicos correspondientes, tales como agua potable, drenaje, energía eléctrica y vialidades.
Llegado un momento y si se excede la densidad de población fijada, permitiendo que se construyan más casas donde vivirán más habitantes de los límites máximos fijados en el PDDU, es obvio que los servicios públicos que he mencionado van a “tronar”.
Es por eso que, antes de expedir un permiso de construcción para un nuevo fraccionamiento o un nuevo edificio de condominios, se debe revisar si las densidades de población aplicables lo permiten.
Por lo menos en nuestra ciudad, el ayuntamiento expide, a diestra y siniestra, los permisos de construcción, sin importarles que ya se haya superado la densidad de población y, sin importar que, a corto o mediano plazo, los ciudadanos que viven en la zona en donde se van a construir nuevos condominios, sufran las consecuencias y los servicios públicos con los que cuentan empiecen a fallar.
Para muestra un botón: En el fraccionamiento Sábalo Country y por la Avenida del Mar, se otorgaron permisos para construir condominios siendo que, dentro de la hectárea en donde se pretenden levantar, ya existen más de los 300 habitantes y más de los 63 viviendas que, como densidad de población máximas, han sido fijadas en el PDDU.
¿Qué cree usted que va a pasar con esos permisos de construcción? Pues que cualquier ciudadano que se estime afectado, sobre todo los vecinos inmediatos, pueden acudir a un amparo que seguramente van a ganar porque ya existe jurisprudencia que los apoya. Al ganarse el amparo, quedarán sin efecto los permisos de construcción, se clausurará la obra y se ordenará su demolición.
Si usted se dedica al negocio del desarrollo inmobiliario le preguntamos: ¿quiere correr ese riesgo? Si usted es un empresario inteligente y honesto, por supuesto que no va querer correr ese riesgo de manera que, lo más razonable es que acudirá a buscar asesoría legal de quienes conocen de este tema, para asegurarse de que su negocio inmobiliario respeta las densidades de población que le son aplicables.
Nosotros sabemos de lo que estamos hablando, actualmente patrocinamos varios amparos contra desarrollos inmobiliarios que no respetan las densidades de población y lo hacemos gratuitamente. No esperamos ni buscamos ganar dinero con estos amparos. Lo único que esperamos es que esos desarrollos respeten las densidades de población máximas fijadas en el PDDU.
Si los desarrolladores inmobiliarios afectados con estos amparos, quieren que retiremos las demandas, con todo gusto lo hacemos y ¡lo hacemos gratis!, solo tienen que ajustar sus desarrollos a las densidades de población que marca el PDDU.
Respeten la ley y no les pasará nada, no tendrán que gastar un peso. No la respeten y aténgase a las consecuencias de violar el derecho a la ciudad. Cualquier empresario inmobiliario que siga con las prácticas corruptas de la administración anterior, prefiriendo pagar sobornos para que le entreguen permisos de construcción irregulares, no va a durar mucho en el negocio. Se lo aseguramos.
